À l’heure où les placements alternatifs, l’immobilier en tête, gagnent du terrain face aux catégories d’actifs traditionnels, Ivanhoé Cambridge joue un rôle de plus en plus crucial dans la stratégie d’investissement et de diversification de la Caisse de dépôt et placement du Québec.
Sur cinq ans, la filiale immobilière de la Caisse a obtenu un rendement de 13,3 %, a souligné Daniel Fournier, président du conseil et chef de la direction d’Ivanhoé Cambridge lors d’une allocution devant les membres du Cercle canadien de Montréal lundi.
De l’actif total de 48 milliards de dollars de la société immobilière, 12,8 G$ ont été acquis au cours des cinq dernières années. « Cette croissance a été rendue possible grâce à une solide stratégie, mais aussi grâce à un bon coup de pouce des taux d’intérêt », concède-t-il.
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À l’heure actuelle, 40 % de l’actif total d’Ivanhoé Cambridge se trouve au Canada, 32 % aux États-Unis, 19 % en Europe et 9 % dans les marchés en croissance.
La difficile quête du rendement
La grande transformation de la société immobilière a débuté en 2010, lorsque différentes filiales ont été fusionnées pour ne former qu’une seule société avec « une seule équipe, un seul conseil d’administration et un seul plan », explique M. Fournier. Depuis, les deux tiers du portefeuille mondial d’Ivanhoé Cambridge ont été repositionnés avec une présence renforcée aux États-Unis et un recentrage majeur en Europe.
Selon M. Fournier, la grande force d’Ivanhoé Cambridge réside dans son modèle d’affaires hybride, qui combine à la fois le développement, l’exploitation et l’investissement. « Ce n’est pas un modèle unique, mais c’est plutôt rare », affirme-t-il.
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Parmi les principales tendances du marché identifiées par Daniel Fournier figure, en haut de liste, la mondialisation du secteur immobilier. « Les liquidités sur le marché sont massives, c’est du jamais vu, et la concurrence est de plus en plus forte », soutient-il. Ces facteurs, jumelés au prix « extrêmement » élevé des actifs immobiliers, rendent la recherche de rendement très difficile. « Un de nos principaux défis est de gérer le changement sur une très longue période », explique-t-il.
La valeur élevée des actifs immobiliers laisse présager un potentiel de rendement bas au cours des prochaines années. « Un rendement de 13 %, comme ces dernières années, sera insoutenable à l’avenir. Notre cible est plutôt de 7 ou 8 %, ce qui représente déjà un grand défi », expose Daniel Fournier, qui ajoute que la croissance modérée des prochaines années sera essentiellement organique.
« Oui, il y aura de la turbulence, mais la turbulence apporte aussi de nouvelles opportunités, surtout pour les sociétés, comme nous, qui ont une stratégie de rendement à long terme. »
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Tout miser sur les villes
Une tendance pourrait toutefois avoir un impact positif non négligeable sur les activités d’Ivanhoé Cambridge : l’urbanisation. Ce n’est donc pas un hasard si la stratégie de la société est axée sur les villes et non sur les pays. « L’immobilier, c’est local. Nous avons identifié 15 villes cibles à l’extérieur du Canada dans lesquelles nous voulons concentrer nos énergies », mentionne M. Fournier.
Si une grande partie de la stratégie d’Ivanhoé Cambridge repose sur ses actifs étrangers, Montréal demeure au centre des préoccupations de la société, assure Daniel Fournier.
Ainsi, plusieurs projets, dont la construction de la Maison Manuvie, l’aménagement d’un observatoire au sommet de Place Ville-Marie et la modernisation de l’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth revêtent une grande importance pour Ivanhoé Cambridge. « Il faut tout faire pour garder les Montréalais au centre-ville », lance M. Fournier.
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Selon le dirigeant, connaître et maîtriser les tendances d’aujourd’hui et de demain est la clé du succès dans le secteur immobilier, à Montréal comme ailleurs dans le monde. « Nous misons par exemple sur le commerce électronique en investissant dans la logistique », précise-t-il.
Aux États-Unis, la société immobilière a également constaté une hausse de l’engouement pour la location plutôt que l’achat de propriétés dans le secteur résidentiel. « Les gens veulent demeurer mobiles, c’est une tendance très importante », note M. Fournier.
Dans le marché des immeubles de bureaux, la tendance forte est plutôt aux espaces collaboratifs et à l’efficacité énergétique.
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